业主指南 · 双拼和双住宅

我的地能建双拼吗？新州地块面积、临街宽度和中低层住宅规定（2026）

决定悉尼一块地能不能建双拼（连体双住宅）的面积、宽度和用地规定，按审批路径分开说明，并附各 Council 的例子。每条规定都链接到新州政府或 Council 的原文。

作者：XLG更新：2026-10-28每条规定和数字都注明来源和日期AUD Build 发布

简短回答

想走快速的合规开发证书（CDC），双拼地块一般要满足：位于允许双拼的 R1、R2、R3 或 RU5 区；达到 Council 规定的双拼最小面积（LEP 没规定就是 400 m²）；建筑线处宽至少 15 m（如果只能从次要道路、平行道路或后巷进车，可放宽到 12 m）；临公共道路；不是旗杆地、遗产项目、遗产保护区，也不是 BAL-40 或火焰区等级的山火地 [3] [4] [1] [5]。走开发申请（DA）的话，距 171 个指定车站和市镇中心 800 米内的地块，可以用中低层住宅政策的标准：最小面积 450 m²、最小宽度 12 m [6] [7]。其他地方各 Council 要求差别很大：Ku-ring-gai 在“本地住房区”以外以及所有 CDC 都要求 1,015 m²；Hornsby 在遗产保护区以外要求 700 m²（连体）或 800 m²（独立）[13] [14]。

以上是 2026 年 10 月 28 日读取的官方说明摘要，不构成规划建议；请用 10.7 规划证明，并向认证师或规划师确认您的地块。

两种审批路径对比

规定	CDC（Low Rise Housing Diversity Code）	中低层住宅区内走 DA
分区	R1、R2、R3、RU5，且允许经审批建双拼 [1] [2]	R1、R2、R3、R4 中允许的区 [7]
最小面积	LEP 规定的双拼最小面积，没规定就是 400 m² [3]	450 m² [7]
最小宽度	建筑线处 15 m；只能从次要道路、平行道路或后巷进车时 12 m [3]	12 m [7]
限高	8.5 m [3]	9.5 m [7]
面积上限	总建筑面积不超过地块面积的 25% 加 300 m²（400–2,000 m² 的地块）[3]	容积率不超过 0.65:1 [7]
车位	每户至少 1 个路外车位 [3]	每户 1 个车位 [7]
产权分割	LEP 允许才能做 Torrens；每块达到 LEP 最小面积，没规定就是 200 m² [3]	每块 225 m²、宽 6 m（R1–R3）[7]
谁审批、多快	Council 或注册认证师，合规的 20 天内可批 [1]	Council；满足这些标准时，不能以不符合 LEP 或 DCP 的同类标准为由驳回 [7] [8]

CDC 标准摘要表的内容日期仍是 2020 年；规划部在 2026 年 5 月 14 日至 6 月 24 日公示过合规开发的修改建议，请以递交当天的规定为准 [3] [10]。另外，如果允许建双拼的是州住房 SEPP 而不是 LEP，能不能走 CDC，官方说法不一致，请向认证师确认 [2] [8]。

中低层住宅政策（LMR）改了什么

第一阶段（2024 年 7 月 1 日起）：全州 R2 低密度住宅区允许建双拼和半独立住宅 [6]。多个 Council 说明，这一条不适用于部分排除用地，例如遗产项目和山火易发地 [13] [16]。
第二阶段（2025 年 2 月 28 日起）：设立中低层住宅区，即距 171 个指定市镇中心和火车、地铁、轻轨站步行 800 米内的住宅用地 [6] [8]。
只要地块有一部分在区内，整块地都适用这些规定 [8]。
不适用的用地：山火易发地（植被 1–3 类及缓冲区）、部分洪水区、危险品管道 200 米内、飞机噪音高的区域、TOD 区、遗产项目，以及 Hawkesbury、Blue Mountains、Wollondilly、Bathurst 整个 Council 区 [9]。

各 Council 的例子

Council	Council 的说法（2026 年 10 月 28 日读取）
Ku-ring-gai	“本地住房区”以外的双拼 DA，以及全区所有 CDC，最小面积 1,015 m²；区内的 DA 可以用州政府 450 m² 的标准 [13]
Hornsby	遗产保护区以外：700 m²（连体）或 800 m²（独立），分割后每块 350 m² 或 400 m²；保护区内 800 m² 或 900 m² [14]
The Hills	R2、R3 区 600 m²（连体）或 700 m²（独立）；LEP 禁止双拼做 Torrens 或 Strata 分割，例外很少 [15]
Parramatta	至少 600 m²、临公共道路 15 m；中低层住宅区内 450 m²、12 m [16]
Ryde	Council 称按规范建连体双拼需至少 580 m²、建筑线处宽 15 m（有后方车道时 12 m）；该页面没有日期，请向 Council 确认 [17]
Blacktown	Blacktown、Mt Druitt、Seven Hills、Doonside、Kellyville 车站约 800 米内，建双拼需 450 m²，Torrens 分割每块 225 m²、宽 6 m；其他地方连体双拼按 LEP 分割每块 450 m² [18]

建完后做 Torrens 还是 Strata

连体双拼做 Torrens 分割后变成两套半独立住宅；Strata 分割不改变用途定义 [8] [18]。
走 CDC 时，双拼和分割可以一起批，但要等入住许可（OC）签发后才能登记分割 [3]。按规范做 Torrens 不能有地下车库 [5]。
有的 Council 限制或禁止双拼分割（例如 The Hills）；Parramatta 表示，中低层住宅政策的分割标准只在 LEP 本来允许分割时适用 [15] [16]。
计算州住房与生产力开发费时，双拼和它的 Torrens 分割按两个开发项目分别计算 [19]。

怎么查自己的地块

在 NSW Planning Portal 的地图查询（Spatial Viewer）里查分区、遗产、山火易发地、TOD 区和中低层住宅区地图 [12] [9]。
向 Council 申请 10.7 规划证明，上面有分区、规划控制、污染、洪水和山火易发地信息 [11]。
同时查 LEP 的最小地块面积地图和 LEP 里单独的双拼条款，后者常常另有最低要求（例如 Hornsby LEP 第 4.1C、4.1D 条）[14]。
山火易发地要向新州乡村消防局（RFS）或山火顾问取得山火等级（BAL）；洪水控制地块通常在 Council 的 DCP 里标注 [5]。
宽度要在建筑线处量，不只是临街处；也要看车辆是不是只能从前面进出。

AUD Build 能做什么

集团的设计公司 AUD Design 先核对地块，再出两套房的 DA 或 CDC 报批图纸；设计决定双拼的建造方式和造价。
AUD Build 把共享地块工程、住宅 A、住宅 B 分开报价，产权分割单列，写明由谁准备文件、费用多少。两套房的建材由 www.audbuild.net 一次下单、两套规格分别列明。
完工后可以由 Real Estate AU（新州中介牌照 10147202）出售或出租；建房贷款可以通过 AUD Lend 安排（澳洲信贷牌照 565029）。AUD Build 本身不提供信贷。
可以用双拼造价计算器估算费用，并在悉尼双拼 Builder 对比里比较 Builder。

常见问题

新州建双拼最少要多大的地？

走 CDC：按 Council LEP 规定的双拼最小面积，没规定就是 400 m²。中低层住宅区内走 DA：450 m²。其他地方 Council 的要求更高，例如 Ku-ring-gai 在“本地住房区”以外是 1,015 m²，Hornsby 是 700–800 m²。

建双拼地块要多宽？

左右并排的双拼走 CDC，建筑线处至少 15 m；只能从次要道路、平行道路或后巷进车时为 12 m。中低层住宅区内走 DA，最小宽度 12 m。

旗杆地能建双拼吗？

不能走合规开发：Low Rise Housing Diversity Code 不适用于旗杆地。按 Council 规定走 DA 可能还有机会。

双拼建完能分成两个独立产权吗？

很多时候可以，但要看 LEP：走 CDC 时，LEP 允许才能做 Torrens 分割，每块要达到 LEP 最小面积（没规定为 200 m²）。有的 Council 禁止双拼分割，例如 The Hills。