业主指南 · 合同检查清单
在新州找建筑商签建房合同之前，要注意什么？
适用于定制住宅、推倒重建和双拼。A 部分是新州法律对 2 万澳元以上合同的硬性要求；B 部分是法律没有规定、但常常决定最终造价和工期的实务检查项；C 部分说明冷静期内怎么解约。
简短回答
- 工程金额超过 5,000 澳元（含 GST）必须签书面合同。超过 2 万澳元要签内容更完整的合同：首页醒目写明合同价，附图纸和规格说明、进度款安排、法定保修、冷静期说明和 17 项业主检查清单。
- 定金最多是合同价的 10%。
- 2 万澳元以上的工程，建筑商在投保房屋建筑赔偿保险（HBC）并把保险证书交给你之前，不能收定金或其他任何款项。证书可以在 HBC Check 上查。
- 拿到合同副本后 5 个完整工作日内，可以书面通知解约；建筑商可以扣除已经合理发生的费用。
- 进度款必须和已完成的工程对应。变更必须书面写明，并由双方签字。
- 法定保修从完工起算：重大缺陷 6 年，其他缺陷 2 年，合同没写也同样有效。
- 牌照上的名字和号码必须和合同签约方一致。个人名下的牌照，不能让他的公司签约。
A 部分：新州对 2 万澳元以上合同的要求
来源：新州政府《住宅建筑工程合同》（2026 年 4 月 29 日更新），以及 2 万澳元以上合同必须附带的17 项合同检查清单。新州政府的说法是：清单里只要有一项答不了“是”，你可能还没准备好签约。
| 检查项 | 规定是什么 | 怎么核对 |
|---|---|---|
| 牌照 | 建筑商持有有效牌照，牌照覆盖合同里的工程类型，牌照上的名字和号码与合同一致。 | 在 Verify NSW 上搜建筑商。个人名下的牌照，不能让他的公司或合伙企业签约。 |
| 合同内容 | 签约日期、双方和牌照信息、工程说明并附图纸和规格说明、首页醒目写明合同价（价格可能变动的要有提示）、进度款安排、法定保修、冷静期说明、17 项检查清单、解约条款和 HBC 保险说明。 | 拿合同草稿对照 17 项清单逐条看。 |
| 《消费者建房指南》 | 合同超过 5,000 澳元，签约前建筑商必须把这本指南（Consumer Building Guide）交给你；大额合同里要有你确认已阅读的声明。 | 跟合同草稿一起索取。 |
| 定金 | 定金最多是合同价的 10%。 | 按合同首页的价格算一下。 |
| HBC 保险 | 2 万澳元以上的工程，保险生效并把证书交给你之前，建筑商不能要求定金或其他任何款项。 | 付任何钱之前，先在 HBC Check 上查到这张证书。 |
| 冷静期 | 合同必须写明：拿到合同副本后有 5 个完整工作日的冷静期。 | 记下你拿到副本的日期。见 C 部分。 |
| 签字合同副本 | 签约后 5 天内，你有权拿到一份签字合同副本。 | 和合同引用的图纸、规格说明放在一起保管。 |
| 进度款 | 可以按约定阶段付固定金额，也可以按实际完成的工程付款，或两者结合；按实际完成付款的，每笔请款都要有发票、收据或其他凭证。付款必须和已完成的工程对应。 | 每个付款阶段都对应到你看得到、或请人验过的工程。 |
| 变更 | 变更必须书面写明，双方签字并附在合同后面，写清对造价和合同价的影响以及计算方法。 | 不要口头同意任何改动。 |
| 认证人（certifier） | 你可以自己选任何注册的认证人，建筑商不能反对。 | 清单第 12 项。 |
| 《付款保障指南》 | 合同必须附上 Security of Payment Guide。 | 清单第 17 项。 |
| 法定保修 | 从完工起算，重大缺陷 6 年，其他缺陷 2 年。合同没写也同样适用。 | 保管好交房文件和日期。 |
B 部分：定制住宅和推倒重建的实务检查项
下面这些不是法律要求，但签约后最常改变造价或工期的就是这几项，最好签约前都落到书面上。
- 图纸和规格：合同写明报价依据的是哪一套图纸、哪个版本，以及结构设计、节能（BASIX）要求、饰面清单和审批条件。
- 包含与不包含：有一份书面的“不包含”清单，例如园林、车道、围栏、窗帘、电器、泳池、拆旧、水电接驳，并写明各由谁付钱。
- 暂定价和暂定金额：每一项 PC 暂定价（Prime cost item）和暂定金额（Provisional sum），你都知道金额、怎么估出来的、超出或节省时怎么结算。新州政府的指引是：签约后才选的炉灶、特殊洁具这类 PC 项目，建筑商的预留价应当够覆盖预计成本。
- 场地费用和风险：你知道哪些场地工程是固定价、哪些是暂定：开挖和岩石、挡土墙、雨水、排污和给水接驳、树木保护、进场通道。也要问清报价依据的是哪份测量或地质报告。
- 推倒重建专项：拆旧、石棉清除和清除证明、电、燃气、水、排污和通信的断接、工地围挡、邻居房屋现状记录（dilapidation report），每一项都写明由谁负责、价格多少。
- 审批和规费：写明 CDC 或 DA 由谁准备和递交，Council 开发贡献费、长期服务税（Long Service Levy）和供水部门费用（如适用）由谁付，报价是否已包含审批条件带来的工程。
- 工期和延误：合同写明开工时间、施工工期、怎样申请延期，以及逾期完工怎么处理。新州政府也有关于建房延误的专门指引。
- 付款阶段和验收：付款阶段对应可以检查的节点。新州政府建议请独立验房师做阶段检查，每次约 250 至 500 澳元。
- 长周期和进口材料：门窗、石材、橱柜和进口产品，要问清由谁下单、交期多长、运输和仓储风险由谁承担，以及随货提供哪些规格、合规文件和保修。
- 交房：尾款和明确的完工标准挂钩；交房资料包括入住许可（OC）、各项合规证书、保修文件和使用说明。
C 部分：冷静期内怎么解约
- 从拿到合同副本那天起，数 5 个完整工作日。
- 书面通知建筑商你要解除合同。可以当面交给牌照持有人、送到合同写的地址，或按合同约定的方式送达。
- 已经按合同付的钱可以退回，但建筑商可以扣除已经合理发生的费用，例如画图、测量费或 DA 申请费。
- 如果合同完全没提冷静期，你在知道合同本应写明冷静期之后 7 天内都可以解约。
用 A 部分核对 AUD Build
- 签约主体：Australian Urban Direct iBuying Pty Ltd，以 AUD Build 名义经营，ABN 62 617 159 369。
- 牌照：新州建筑牌照 475778C，可以在 Verify NSW 上查询。
- HBC：AUD Build 项目的保险证书可以在 HBC Check 上按牌照 475778C 查询。
- 更多公开记录：牌照、HBC 保险证书和规划审批。
付定金之前，请向我们索取合同草稿、《消费者建房指南》和你这个项目的 HBC 保险证书。咨询 AUD Build
常见问题
新州建房合同的定金最多可以收多少？
最多是合同价的 10%。2 万澳元以上的工程，建筑商把房屋建筑赔偿保险（HBC）证书交给你之前，也不能收定金。
HBC 保险还没买，建筑商能先收定金吗？
不能。需要 HBC 保险的工程（2 万澳元以上的合同），建筑商必须先投保并把证书交给你，才能要求定金或其他任何款项。可以在 HBC Check 上查证书。
新州建房合同的冷静期有多长？
2 万澳元以上的合同，拿到合同副本后有 5 个完整工作日。解约要书面通知；建筑商可以扣除已经合理发生的费用。
新州新房的法定保修有多久？
从完工起算，重大缺陷 6 年，其他缺陷 2 年。合同没写也同样适用。
小工程也要签书面合同吗？
工程超过 5,000 澳元（含 GST）就要。5,000 至 2 万澳元的签小额合同；2 万澳元以上的要签 A 部分说的完整合同。
来源
- 新州政府：Contracts for residential building work，2026 年 4 月 29 日更新。
- 新州政府：Contract checklist（17 项）。
- 新州政府：Guide to providing home building contracts，2026 年 6 月 11 日更新。
- 新州法律援助署：Builders and contractors。
- Verify NSW 牌照查询和 HBC Check 保险证书查询。
- 《1989 年房屋建筑法》（Home Building Act 1989，新州），以上规则的法律依据。