悉尼买地自建还是买现房？2026 年费用和规定对比

自己建房和买现房，在新州的规定上有哪些不同、钱算出来差多少：印花税、首置补助、海外买家税费、土地税、进度款和建房期间的租房。每条规定都附官方来源。

作者：XLG更新：2026-10-28每条规定和数字都注明来源和日期AUD Build 发布

简短回答

买地自建在印花税上往往省很多：先买空地、再另签建房合同，印花税只按地价算，不按建成后的房价算。按 2026/27 税率，A$80 万的地印花税是 A$30,187；A$180 万的现房是 A$80,287 [1] [2]。首次置业的 A$1 万补助只给新房：买地加建房合同合计不超过 A$75 万 [5]；海外人士在 2029 年 6 月 30 日前基本不能买二手房 [8]。自己建房更久、持有成本更高：走 CDC 约 9–16 个月 [19]，第一笔进度款放款就开始还贷，大悉尼独立屋周租金中位数 A$800 [12] [14]。

本页说明的是新州规定和公开数字，不构成财务或税务建议。请向 Revenue NSW 或持牌顾问确认您自己的情况。

对比一览

项目	买地自建	买现房
印花税按什么算	按地价：先交割土地、另签建房合同时 [2]	按房子总价 [1]
首置印花税减免（FHBAS）	空地：A$35 万以下全免，A$45 万以下减税 [3]	A$80 万以下全免，A$100 万以下减税 [3]
首置新房补助（FHOG）	地价加建房合同合计不超过 A$75 万，补助 A$1 万 [5]	二手房没有；买新建好的房子上限 A$60 万 [5]
海外人士	住宅用地要交 9% 附加印花税和每年 5% 附加土地税；买空地的 FIRB 批准一般要求 4 年内建完 [6] [7] [9]	2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日禁止购买二手房，例外很少 [8]
建房期间的土地税	取得土地后最多 4 年可享自住房优惠，条件包括建成后连续自住至少 6 个月等 [10]	入住后作为自住房免土地税 [10]
付款	定金最多 10%，之后按完成的工程付进度款；第一笔放款就开始还贷 [11] [12]	定金加交割，然后还贷
多久能入住	走 CDC 约 9–16 个月，走 DA 约 12–18 个月以上 [19]	交割即可入住
标准和保修	符合 7 星 NatHERS 的 BASIX 标准（2023 年 10 月 1 日起）；完工起重大缺陷保 6 年、其他缺陷保 2 年；有 HBC 保险 [17] [11] [18]	按当年标准建造；只有近 2 年或 6 年内完工的工程才在保修期内 [11]

印花税：按 2026/27 税率的算例

印花税按成交价和市场价中较高的一个计算 [1]。下面是 AUD Build 按官方税率表算的例子，买家不是海外人士，也不享受首置减免：

购买	算法	印花税
空地 A$80 万	A$11,602 + A$413,000 × 4.5%	A$30,187
现房 A$155 万（大悉尼中位数）	A$52,237 + A$260,000 × 5.5%	A$66,537
现房 A$180 万	A$52,237 + A$510,000 × 5.5%	A$80,287

能不能省，要看交易结构。税务裁定 DUT 018 规定：买地和建房合同分开时，只按土地交印花税；如果卖方要在过户前交付建好的房子（很多“房地套餐”就是这样），就要按地加房一起交 [2]。签约前请让律师或产权转让师确认套餐的结构。

首次置业

首次置业印花税减免（FHBAS）：新房或二手房 A$80 万以下全免，A$100 万以下减税；买空地建自住房，A$35 万以下全免，A$45 万以下减税 [3]。
拆旧重建的房子算新房 [4]。
A$1 万首次置业补助（FHOG）只给新房：买新建好的房子上限 A$60 万，买地加完整建房合同合计上限 A$75 万。可以和印花税减免同时享受；要在 12 个月内入住并连续住满 12 个月 [5]。
至少一名买家须是澳洲公民或永久居民 [3] [5]。

参考：新州政府成交数据显示，2026 年 1–3 月大悉尼独立屋成交价中位数是 A$155 万 [15]；Cotality 估算截至 2026 年 9 月 30 日悉尼独立屋价值中位数为 A$1,466,060 [16]。两者都高于二手房的首置减免上限。

海外人士买房

附加印花税是应税价值的 9%，在普通印花税之外另交，适用于住宅用地，包括住宅空地 [6]。
附加土地税是住宅用地地价的每年 5%，没有免税额，在建的土地也要交 [7]。
按联邦规定，2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，海外人士禁止购买二手住宅（例外很少）；新房、楼花和住宅空地仍可申请 [8]。
FIRB 一般不把原来有房子的土地当作住宅空地，所以常见的推倒重建地块按二手住宅处理；批准购买空地一般要求 4 年内建完 [9]。

建房期间的土地税

自住房一般免土地税。买地建自住房，取得土地后最多 4 年可以享受自住房优惠，条件包括：建成后连续自住至少 6 个月；动工后不能有收入；当地规划不允许在这块地上建 2 套以上住宅 [10]。最后一条很关键：如果您的地可以建双拼或更多套，可能不符合条件。

建房怎么付款

定金最多 10%；HBC 保险生效、您拿到证书之前，Builder 不能收任何款项 [11]。
A$2 万以上的合同必须有进度款计划，按实际完成的工程付款，不按时间付 [11]。
用建房贷款时，第一笔进度款放款就开始还贷，所以可能同时付租金和房贷 [12]。
NSW Planning Portal 建议签 12 个月或更长的租约，留出延误和天气的余地 [13]；按大悉尼独立屋周租金中位数 A$800 算，一年约 A$41,600 [14]。

如果您已经有一套旧房

推倒重建不用再买地：在自己的地上重建。重建的房子在首置规定里算新房 [4]。可以用推倒重建造价计算器估算，开工前先看推倒重建避坑指南。

AUD Build 能做什么

AUD Build 集设计、施工、建材、新房销售和贷款于一体，核心竞争力来自 AUD Build 集团的支持：同一个团队可以测算买地自建方案，新建好的房子也可以通过 Real Estate AU（新州中介牌照 10147202）出售。
设计决定建造方式和造价；建材来自 AUD Build 自有的供应链平台 www.audbuild.net，AUD Build 客户可以登录核对报价里的材料单价。
建房贷款可以通过集团的 AUD Lend 安排（澳洲信贷牌照 565029），它提供信贷和信贷经纪；AUD Build 本身不提供信贷，您也可以选择任何贷款机构。
新州建筑牌照 475778C；建房合同由 AUD Build 的运营公司签约。

常见问题

在悉尼买地自建比买现房便宜吗？

印花税上往往便宜：先买空地、另签建房合同，只按地价交印花税。按 2026/27 税率，A$80 万的地是 A$30,187，A$180 万的现房是 A$80,287。但自己建房时间更长，可能要同时付租金和房贷。

买房地套餐要按什么交印花税？

看交易结构。先交割土地、建房合同另签，按地价交；卖方要在过户前交付建好的房子，就按地加房一起交（税务裁定 DUT 018）。

海外买家能在悉尼买二手房吗？

2029 年 6 月 30 日前一般不能：从 2025 年 4 月 1 日起，海外人士禁止购买二手住宅，例外很少。住宅空地、新房和楼花仍可申请，在新州要交 9% 附加印花税和每年 5% 附加土地税。

首次置业自己建房能拿补助吗？

能。A$1 万首次置业补助给新房，包括买地自建，前提是地价加建房合同合计不超过 A$75 万；可以和印花税减免同时享受。