业主指南 · 推倒重建

悉尼推倒重建避坑指南：12 个常见错误（2026）

悉尼业主在推倒重建中最费时间、最花冤枉钱的错误，以及正确做法。每一条都附新州政府规定或有日期的来源。

作者：XLG更新：2026-10-28每条规定和数字都注明来源和日期AUD Build 发布

简短回答

推倒重建代价最大的错误是：新房还没批就拆旧房或搬出去；没查地块就以为能走 CDC；预算漏了石棉、场地费用、租房和市政收费；HBC 保险没生效就付定金。先办 10.7 规划证明核对地块，做完测量、地质和石棉检测再比较固定总价，核对牌照和 HBC 证书后再签大型工程合同。

1. 新房还没批就拆旧房

常见错误：新房审批下来之前就约拆除，或者先搬出去。

正确做法：NSW Planning Portal 写明：新房审批通过前不能拆除旧房；Council 还可能要求交押金，防止拆除时损坏公共设施。正确顺序是：先拿到审批，再断水断电，最后拆除。 [1]

2. 想当然以为能走 CDC

常见错误：没查地块条件，就按快速的 CDC（合规开发证书）去设计。

正确做法：遗产项目、遗产保护区和其他排除用地都不能走合规开发。设计前先办 10.7 规划证明（section 10.7 planning certificate），对照规范核对。如果只能走 DA，按 2026 年 9 月的排名，大悉尼各 Council 的平均审批时间是 41–122 天。 [3] [4]

3. 对石棉心存侥幸

常见错误：还没人查过房子有没有石棉，就先拿了拆除报价。

正确做法：松散石棉，或超过 10 m² 的固结石棉，必须由持牌清除商处理，并在复工前做清场检查。公开资料里清除费用约 A$2,500–28,000。比较拆除报价前，先做石棉检测。 [5] [16]

4. 忘了通知邻居和 Council

常见错误：没按规定提前通知就开始拆除。

正确做法：在都市区，20 米内的邻居要在拆除前至少 7 天收到书面通知；动工前至少 2 天要通知 Council。这些天数要排进工期。 [2] [6]

5. 拿口径不同的报价直接比

常见错误：各家计算面积的方法和包含项目不一样，却直接选总价最低的。

正确做法：有的 Builder 按可居住面积报价，有的把车库和户外区也算进去。每份报价都要按同一套图纸、同一种面积口径、同一份标配清单来比较。 [16]

6. 签约后才发现场地费用

常见错误：测量和地质报告还没做，就签了固定总价。

正确做法：公开区间显示：坡地挡土和平整约 A$2 万–8 万，岩石开挖约 A$1.5 万–5 万，膨胀土加强地基约 A$1 万–4 万。测量、地质勘察、BASIX 和结构设计（约 A$8,000–14,000）应该先做。 [16]

7. 预算漏了租房和市政收费

常见错误：只按 Builder 的报价做预算。

正确做法：多数公开的“全包价”不含市政开发费和建房期间的租房。按大悉尼中位数每周 A$800 算，租一年约 A$41,600；规划部确认拆旧建新可能收取 s7.12 开发费，一般不超过造价的 1%。 [7] [8]

8. HBC 保险还没生效就付定金

常见错误：合同超过 A$2 万，没看到 HBC 保险证书就付了定金。

正确做法：A$2 万以上的住宅工程，付定金前必须已有 HBC 保险。请在官方的 HBC Check 核对证书；定金不得超过合同价的 10%。 [9] [10] [11]

9. 没签正式的大型工程合同

常见错误：凭一份报价单或简短协议就开工。

正确做法：超过 A$2 万的工程必须签“大型工程合同”，写明 5 个完整工作日的冷静期；进度款要和实际完成的工程对应。 [11]

10. 没核对签约公司的牌照

常见错误：只看品牌，不查牌照持有人。

正确做法：在 Verify NSW（通过 Service NSW 进入）查承建商牌照，并确认牌照持有人就是合同上的签约公司。 [12]

11. 忘了长期服务税和能效要求

常见错误：设计和预算里没考虑州税费和现行能效标准。

正确做法：A$25 万以上的工程要交施工费 0.25% 的长期服务税，交了才能拿到施工许可（CC）或 CDC；2023 年 10 月 1 日起，新房必须满足 BASIX 规定的 7 星 NatHERS 隔热性能。 [13] [14]

12. 低估要在外面住多久

常见错误：只签了 6 个月的租约。

正确做法：按 AUD Build 的工期指南，悉尼推倒重建走 CDC 约 9–16 个月，走 DA 约 12–18 个月以上；澳洲统计局统计，2024/25 年度拆除审批和建房审批之间平均隔 5.6 个月。 [17] [15]

AUD Build 怎么处理这些环节

书面方案写明拆除、许可、断水断电和有害材料处理是包含在内还是另行安排；拆除也多家比价定标。
AUD Design 的设计包含 DA 或 CDC 报批图纸，审批路径和限制在设计阶段就定下来；设计决定建造方式和造价。
建材来自 AUD Build 自有的供应链平台 www.audbuild.net，AUD Build 客户可以登录核对报价里的材料单价。
新州建筑牌照 475778C；HBC 保险证书和规划审批记录见第三方证据页。

常见问题

推倒重建最常见的错误是什么？

预算漏项。多数公开的全包价不含市政开发费和建房期间的租房，石棉、岩石和挡土墙也常常只列暂定金额。比较固定总价前，先做测量、地质和石棉检测。

新房还没批下来，可以先拆旧房吗？

不可以。NSW Planning Portal 写明：新房审批通过前不能拆除旧房。

什么时候需要 HBC 保险？

A$2 万以上的住宅工程，付定金之前就要有。请在官方的 HBC Check 核对证书。

要在外面住多久？

按 AUD Build 2026 年工期指南，走 CDC 约 9–16 个月，走 DA 约 12–18 个月以上。