业主指南 · 翻新还是重建

在悉尼翻新还是推倒重建？（2026 造价和规定）

翻新、扩建、加建二层和重建的造价对比，决定选哪种的因素，新州审批和遗产规定，以及各要多久，全部来自有日期的 2026 年来源。

作者：XLG更新：2026-10-28每个数字都注明来源和日期

简短回答

按总花费算，翻新通常比推倒重建便宜，因为重建要加上拆除、整栋新房和租房 [1]。如果翻新要大改结构、再加扩建或二层，花费可能接近甚至超过重建 [11]。悉尼一些 Builder 和工料测量师把重建造价的 60–70% 当作分界点，超过就更值得考虑重建；这是经验法则，不是标准 [1] [10]。遗产管控可能直接决定结果：遗产项目或遗产保护区内一般不能走合规开发，拆除房屋需要 Council 批准 [15] [17]。

造价对比

方案	公开的 2026 年区间	来源
表面翻新，200 m² 房子	A$3.5 万–7.5 万	Buildana，西悉尼 [2]
中档翻新（厨房、浴室、地板、刷漆、少量结构）	A$13.5 万–24.5 万	Buildana [2]
大改（新湿区、结构改动、重新布电和水管）	A$24.5 万–48.5 万	Buildana [2]
整屋翻新，三四房，Hills 和北岸	A$20 万–60 万；高档 A$60 万–100 万以上	Pearson [3]
厨房，中档翻新	A$2.8 万–5.2 万（Buildana）；A$4 万–7.5 万（Pearson）	[2] [3]
浴室，中档翻新	A$2.2 万–4.2 万（Buildana）；A$2.8 万–5 万（Pearson）	[2] [3]
一楼扩建	每平米 A$2,500–4,500	Buildana [4]
加建二层	每平米 A$2,800–4,500（Buildana）；A$3,000–4,500（Pearson）	[5] [6]
加建二层，总价	A$18 万–52 万以上；加一楼翻新 A$45 万–75 万	Pearson [6]
推倒重建，180–300 m² 住宅，总花费	A$48 万–120 万，不含地价	AUD Build 2026 年造价指南 [7]

Builder 的数字是从事这类工程的公司给出的预算区间。Buildana 是西悉尼价格，Pearson 是 Hills 和北岸价格。

三个对比算例

情景	翻新	推倒重建	翻新占重建的比例
180 m² 房子，中档翻新（CDC），有石棉，不搬出 · 或在西悉尼重建 180 m² 项目房（CDC），租房 52 周、每周 A$800	A$12.8 万–A$25.7 万	A$47.3 万–A$78.6 万	31%
180 m² 房子，大改加一楼扩建 40 m²（DA），有石棉，厨房移位，搬出 13 周 · 或在西悉尼重建 220 m² 中档定制（DA），租房 52 周	A$35.1 万–A$70.3 万	A$68.2 万–A$109.2 万	59%
北岸 200 m² 房子，中档翻新加建二层 100 m²（DA），有石棉，搬出 26 周、每周 A$1,400 · 或在坡地上重建 300 m² 中档定制（DA），租房 52 周、每周 A$1,400	A$46.5 万–A$78.9 万	A$131.7 万–A$179.2 万	40%

所有区间不含地价和不可预见费。用翻新还是重建计算器算您自己的房子。

怎么决定

因素	倾向翻新	倾向重建
结构	地基、屋顶和框架状况良好	地基移位、大面积白蚁损坏、电线不合规，或到处都有石棉 [1] [9]
保留多少	大部分占地和结构保留	要改动房子的大部分，或需要多得多的面积 [11] [4]
遗产	遗产项目和遗产保护区：拆除可能被拒，保留临街立面、在后面翻新扩建往往是可行的做法 [9] [1]	不是遗产项目，也不在保护区内
节能和舒适	改建加建造价 A$5 万以上要做 BASIX，只有最低要求 [20]	新房要满足完整的 BASIX，包括平均 NatHERS 7 星 [21]
价格确定性	范围小的工程可以报得比较准	重建通常签固定总价合同 [1]
居住安排	可以按房间分阶段施工；加建二层时往往可以不搬出 [1] [6]	整个施工期都要搬出 [1]

选哪条路之前，先对现有房屋做结构评估 [1]。1987 年以前建的房子可能含石棉，两种方案都会因此增加费用 [13]。

60–70% 经验法则

CPP 工料测量师：如果大改结构加扩建超过新建造价的约 60%，重建就更有吸引力 [1]。
Buildana 计算器：翻新超过同等重建造价的约 60–65%，重建几乎总是更划算；它也说明这个界线并不精确 [10]。
加建二层加一楼翻新，Buildana 用新建造价的 70% 作界线 [5]。
新州政府和澳洲统计局都没有规定这样的界线；MNA 建议逐个房子比较，不要只靠经验法则 [11]。

审批规定

豁免。一些影响小的小工程不需要规划审批 [13]。
翻新走 CDC。室内改动如果不加楼层、不加独立住宅、不建地下室，可以走合规开发；改建和加建可以用 Housing Code，适用于 R1–R4 和 RU5 区，限高 8.5 m，地块至少 200 m²、宽 6 m [14] [15]。
CDC 省下的钱。合规开发翻新最多省 A$2,600，建新房最多省 A$1.5 万；CDC 最快 20 天签发，DA 平均 70 天 [16]。
重建。新房获批之前不能拆旧房 [18]。
遗产。遗产项目不能走合规开发，遗产保护区内除少数例外也不能。在保护区内，CDC 只能拆除少量部分，例如不朝主路的墙、附属建筑和室内构件，所以拆掉整栋房子需要开发许可 [15] [17] [19]。

两种方案都适用的规定

A$2 万以上的住宅工程必须投保 HBC [22]。
工程费 A$25 万以上收 0.25% 的长期服务税 [23]。
印花税在买房或产权转让时缴纳，在自有土地上翻新或重建都不产生 [24]。
澳洲统计局把整栋拆除再建新房算作推倒重建，部分拆除算作改建加建 [25]。

各要多久

翻新从几周到几个月不等，往往可以按房间分阶段 [1]；Buildana 说走 DA 的整屋翻新从签约起约 5–9 个月 [10]。
加建二层走 CDC 总共约 7–12 个月（Pearson），或从首次见面到交房约 10–14 个月（Buildana）[6] [5]。
推倒重建从第一次设计会议到交房，走 CDC 约 9–16 个月，走 DA 约 12–18 个月以上 [8]。

AUD Build 能帮什么 · 这是我们

如果您在考虑重建，AUD Build 根据您的测量图、需求和图纸出书面方案，列明拆除、审批、场地工程和预留费用。建材来自 AUD Build 自有的供应链平台 www.audbuild.net，AUD Build 客户可以登录核对报价里的材料单价。另见推倒重建造价指南和推倒重建避坑指南。

常见问题

在悉尼翻新便宜还是推倒重建便宜？

按总花费算通常是翻新便宜：重建要加上拆除、整栋新房和租房。如果翻新要大改结构、再加扩建或二层，花费可能接近重建，所以最好按同一份需求两种都报价。

什么情况下推倒重建比翻新更合适？

房屋结构有严重问题、要改动房子的大部分或需要多得多的面积，或者翻新费用超过重建的约 60–70% 时（悉尼一些 Builder 和工料测量师用的经验法则）。

在悉尼加建二层要多少钱？

按 2026 年 Builder 指南，新增面积每平米约 A$2,800–4,500，总价约 A$18 万–52 万以上；如果一楼也翻新，约 A$45 万–75 万。

遗产保护区里的房子能推倒重建吗？

不能走合规开发。保护区内 CDC 只能拆除少量部分，整栋拆除需要 Council 的开发许可，而且可能被拒。

重建要交印花税吗？

不用。印花税在买房或产权转让时缴纳，在自有土地上翻新或重建都不产生；这也是业主把这两种方案和卖房再买房对比的原因之一。

翻新和重建各要多久？

整屋翻新从签约起约 5–9 个月，加建二层约 7–14 个月，推倒重建走 CDC 约 9–16 个月，走 DA 约 12–18 个月以上。